←Vissza

Print
Bozsik Sándor: A lakáshitelezés állami támogatása a rendszerváltás után
A lakáspolitika és a lakástámogatások napjainkban a figyelem középpontjában állnak. 1999 óta a kormány számos intézkedést hozott és új támogatási formák jelentek meg. A lakástámogatási rendszer céljait, lehetséges eszközeit és eredményeit elemzi mélyrehatóan a tanulmány, kitekintve a lakáspolitika szociális dimenziójára is.

A lakáspolitika és a lakástámogatások napjainkban a figyelem középpontjában vannak. 1999 óta a kormány számos intézkedést hozott és új támogatási formák jelentek meg. 1999. január 1-től a lakásépítkezéseknél lehetőség van az ÁFA visszaigénylésére és az első lakásvásárlásra jelentős illetékkedvezmény vonatkozik, 2000. február 1-től pedig új rendszerben folyik a lakáshitelek kamattámogatása1 . A Figyelő 2001/26. számában publikált, a vállalatvezetők között végzett közvéleménykutatás a kormány lakáspolitikáját értékelte a gazdasági intézkedések közül a legkedvezőbbnek. A vállalatvezetők 100%-a egyetértett a kormány lakáspolitikájával. (Kertész, 2001; 15. oldal)

Mindezt a kormány úgy érte el, hogy

  1. a lakáskiadások mind reálértelemben, mind a GDP százalékában folyamatosan csökkentek. A kormány jelenleg reáláron ötöd annyit költ lakástámogatásra, mint a 90-es évek elején;
  2. a jelenlegi támogatási rendszer (hasonlóan a 90-es évekhez) elsősorban az új lakások építését támogatja, annak ellenére, hogy Magyarországon a mennyiségi lakáshiány megszűnt és a KSH felmérése szerint az emberek inkább minőségi fejlesztésben lennének érdekeltek;
  3. a támogatást igénybevevők köre szélesedett és az egy személy által felhasználható támogatás általában csökkent;
  4. a normatív támogatások igénybevételére csak tetemes saját forrás esetén nyílik mód.

Az alábbiakban áttekintem a 90-es években alkalmazott lakástámogatási eszközöket, s hogy mennyiben jelentett újdonságot a 2000 februárjától indított lakástámogatási rendszer.

A lakástámogatási rendszer jellemzői a 80-as évek végén

A lakáshoz jutás, lakásépítés állami támogatása az 50-es években vált az állam fontos feladatává. A lakáshoz jutás támogatásának mértéke és módjai igen gyakran változtak az évek folyamán, de voltak bizonyos közös jellemzőik. Ezek a következők:

  1. Az iparosítás munkahelyek ezreit teremtette a nagyvárosokban és az akkor létesülő szocialista városokban (Dunaújváros, Leninváros, Kazincbarcika). A munkahelyekhez munkások is kellettek, akiknek az elhelyezését biztosítandó nagy lakótelepek épültek. A lakások ára nem fedezte az építés költségeit, azokat a lakók szociális juttatásként kapták, zömmel bérlakásként, kisebb részben szövetkezeti lakásként.
  2. A szocialista rendszer jellegzetessége volt a természetbeni juttatások növekvő aránya. A munkabéreket úgy állapították meg, hogy az nem fedezte egy lakás, ingatlan árát. Nagy különbség képződött a bérjövedelem és a lakások tényleges ára között. A szakadékot az állami támogatások hidalták át.
  3. A támogatások rendkívül szélesen terítettek voltak: a lakosság 70%-a részesült valamilyen jogcímen lakástámogatásban. Az alacsony lakbérek miatt különösen a bérlakásban élők voltak a rendszer kedvezményezettjei. A saját lakásban lakók folyó lakáskiadásai 1,5-szer haladták meg a bérlakásban élők kiadásait.
  4. A közvetlen költségvetési támogatások összege körülbelül a GDP 3%-át érte el a nyolcvanas évek elején, ami 89-re elérte a GDP 6%-át. A közvetlen támogatások mellett azonban jelentős volt a burkolt támogatás. (Például az állami adórendszertől nem követelték meg ugyanazon adók fizetését, mint a gazdaság más szektoraitól, a lakbért központilag szabályozták és alacsony szinten tartották.) A burkolt támogatások mértéke 1989-ben a Világbank számításai szerint 44 milliárd forintot tett ki. (Dániel, 849. oldal)

A szocialista lakástámogatási rendszerekkel foglalkozó külföldi szerzők (Mayo-Angel, 1993; Bertrand, 1996) véleménye szerint a támogatások racionalizálása érdekében csak jól célzott, mérhető, átlátható támogatásokat lehet adni, ami elkerüli a piacrombolást. (Mayo-Angel, 1993; 119. oldal) A jól célzott azt jelenti, hogy csak meghatározott társadalmi csoportok (szegények) jussanak hozzá a támogatásokhoz, a vagyonosabbak piaci viszonyok között, jól működő hitelrendszer segítségével finanszírozzák a lakásvásárlásaikat. A közvetlen állami támogatások mérhetők, az adókedvezmények, a lakbérstop, a kamatplafon társadalmi költségei kiszámíthatatlanok, ezért veszélyes őket alkalmazni, másrészt torzítják a piaci viszonyokat is. Az átláthatóság azt jelenti, hogy a támogatáshoz jutás szabályai egyszerűek és makrogazdasági hatásai bevizsgáltak legyenek.

A lakástámogatásokat 30 ország tapasztalatainak felhasználásával elemezve, Mayo-Angel a következő ajánlásokat tette a kormányok számára:

1.sz. táblázat Mit tegyenek a kormányok, hogy elősegítsék a lakáspiac működését
  Mit tegyenek
Mit ne tegyenek
Tulajdonjogok erősítése

Szabályozzák az ingatlanbérletet*

Gyorsítsák a földhivatalok munkáját*

Privatizálják a lakásállományt*

Vezessék be a vagyonadózást

Ne költöztessenek ki tömegesen

Ne drágítsák a földhivatalok munkáját

Ne államosítsanak ingatlanokat és földet

Ne gátolják az ingatlanforgalmat

Jelzálog hitelezés fejlesztése

Engedjék meg a magánszektornak a hitelezést*

Hitelezzenek pozitív reaélkamattal

Juttassák érvényre a végrehajtási törvényeket*

Biztosítsák a prudens szabályozást*

Vezessenek be tökéletesebb hiteleszközöket*

Ne adjanak hiteleket negatív reálkamattal*

Ne diszkriminálják a bérlakás építést

Ne hagyják figyelmen kívül a saját erőt

Ne engedjenek meg nagy késedelmi kamatokat

Támogatások racionalizálása

Tegyék a támogatásokat átláthatóvá

A támogatások célszemélyei a szegények legyenek

A támogatásokat állandóan vizsgálják felül

Ne építsenek támogatott állami lakásállományt

Ne engedjék meg a rejtett támogatásokat*

Ne engedjék, hogy a támogatások torzítsák az ingatlanárakat*

Ne alkalmazzanak bérplafont*

Infrastruktúra biztosítása

Koordinálják az ingatlanbefektetéseket

Törekedjenek a költségek megtérülésére

Tartalékoljanak az igények szerint

Javítsák a nyomornegyedek infrastruktúráját

Ne döntsenek elfogultan az infrastruktúra befektetésekről*

Ne tegermentesítsék környezetvédelmi megfontolásból az ingatlanokat

* A kilencvenes években jellemző volt a magyar lakáspolitikára

Forás: Mayo-Angel 1993 melléklet

A magyar kormányok főként a tulajdonjogok erősítésére és a jelzáloghitelezés fejlesztésére koncentráltak. A jelzálog-érvényesítés és az ingatlan végrehajtás gyorsabbá és alacsonyabb költségűvé vált, mint volt a 90-es évek elején. A lakástámogatás szociális aspektusát (támogatások racionalizálása) kevésbé vették figyelembe, ez a szempont az utóbbi időben tovább veszített jelentőségéből. Érdekesnek tartom, hogy a szerzők ellenezték a kamattámogatásokat, amely eszközzel a magyar támogatáspolitika élt – az állami támogatásoknak a zömét ez tette ki a 90-es években, és a Fidesz kormány intézkedéseinek köszönhetően az aránya a 2000-es években még növekedni is fog.

A kamattámogatás hátrányos tulajdonságait Mayo-Angel a következőekben látja:

1. Az alacsony kamatozás olyan embereket is a hitel felvételére ösztönöz, akik egyébként nem hitelezhetők. A bizonytalan jövedelmi helyzetben lévők azonban nem fogják tudni a hiteleket később visszafizetni. Mivel ezen hitelekre állami kezesség is vonatkozik, a szándékoltnál nagyobb mértékű állami támogatást fog ez okozni. E mellett a kilakoltatások száma is növekedni fog.

2. Az alacsony kamatozás mellett olyanok is fel fognak venni hitelt, akiknek van saját erejük a lakáshelyzetük megoldására, csak egyszerűen ki akarják használni a kedvező lehetőséget. Alacsony kamattal felveszik a hitelt és befektetik magasabb kamatra. A hitel nem a lakáshoz jutást, hanem a nagyobb jövedelmű csoportok általános vagyongyarapodását fogja szolgálni.

3. A hitelcéltól eltérő felhasználásban a hitelintézet is érdekelt lehet. Minél jobb anyagi helyzetben van az ügyfél, annál kockázatmentesebb számára a hitelnyújtás. A hitelintézet viszont a hitelcél ellenőrzésében már nem érdekelt.

4. A kamattámogatás hosszú távú állami elkötelezettséget jelent. A támogatáspolitikát fokozott mértékben fogják terhelni a múltból örökölt terhek.

5. A támogatás mértéke nem kiszámítható. Az infláció és a piaci hozamok változásával a támogatások mértéke is változhat.

6. A kedvezményes kamatok rombolják a piacot, egyéb körülmények között életképes, de az állami támogatások miatt kibontakozni nem tudó hiteltermékek, intézmények elől zárják el az utat.

Az alábbiakban részletesebben áttekintem a 90-es években érvényesülő lakáspolitikai intézkedéseket. A 89-es helyzethez képest a 90-es években három fontos jelenség figyelhető meg; az állam közvetlen kivonulása a lakásépítésekből, a bérlakás-privatizáció és a lakástámogatások fokozatos átalakulása. Napjaink fejleménye a lakáshitelezés ugrásszerű fejlődése.

Az állami lakásépítések csökkenése

A korábbi időszaktól eltérően, a 90-es években egyértelműen a magánberuházások határozták meg a lakásépítések nagyságát. A beruházók arányának elmozdulásával a lakásberuházások jelentősége is csökkent nemzetgazdasági szinten. Mindezeket az 2. számú táblázat adatai igazolják.

2.sz. táblázat A lakásberuházások aránya az összberuházásból és megoszlása a finanszírozás forrása szerint

Időszak

Lakásberuházás /összes beruházás %

Lakásberuházás 100%, ebből

állami %

magán %

76-80

16,8

43,3

56,7

81-85

19,9

24,8

75,2

86-90

19,6

12,8

87,2

91

20,2

4,7

95,3

92

18,7

3,5

96,5

93

16,1

2,1

97,9

94

15,1

3,0

97,0

95

18,6

0,7

99,3

96

20,4

1,1

98,9

97

19,3

0,8

99,2

98

12,8

1,3

98,7

99

13,9

   
Forrás: Lakásviszonyok, 1999; 30. oldal

Az állami lakásépítés a 90-es évekre a fegyveres testületek tagjai számára épített lakásokra korlátozódott. A magánerős beruházások jelentős része “kalákában”, a leendő tulajdonos és családjának munkaerejét hasznosítva épül. 1999-ben a 16,416 magánerős építkezésből 10,100 készült a lakosság házilagos kivitelezésében, ami az összes épített lakás 62%-a. (Lakásviszonyok, 1999; 51. oldal) Ennek egyik oka az adórendszerben keresendő, hiszen a szürkegazdaság költségelőnye egy magánerős építkezésnél számottevő lehet. Másrészt a 90-es években általában csak igen magas reálkamatlábbal lehetett banki forráshoz jutni. A hitel részaránya a 90-es évek végére az új építések finanszírozásában 10%-os szint alá szorult. (Hegedűs–Várhegyi, 1999; 102. oldal)

A finanszírozási korlátra utaló másik jel az, hogy a lakásépítések túlnyomó része új építkezés. 1999-ben az új épületek a lakásépítések 86%-át tették ki. A karbantartás, felújítás, épületbővítés aránya 14%. Az állami támogatások ugyanis csak az új épület felépítését segítették, így vélhetően azok is építkeztek, akik beérték volna felújítással is. A felújításokra vonatkozó látens igényt jelzi a KSH egyik felmérése. Egy 1999-es, a lakáshelyzettel kapcsolatos lakossági elégedetlenséget vizsgáló felmérés szerint a lakáskörülményekkel való elégedetlenséget kétszer többen (47,9%) említették az első helyen, mint a lakás helyével (20,6%) kapcsolatos gondokat. (Lakásviszonyok, 1999; 25. oldal) A lakás felújítására és bővítésére vonatkozóan a normatív költségvetési támogatásokat csak erős korlátozásokkal lehet felhasználni. A lakásépítési kedvezmény fele jár a lakóterület bővítésére, de tetőtér ráépítésre ez is csak akkor, ha három kiskorú eltartottat nevel a család. A legkedvezőbb, kiegészítő kamattámogatású hitel pedig bővítésre nem jár. A lakás-takarékpénztárban elhelyezett összeg erre felhasználható, de az állami támogatás maximális mértékét (36 ezer forint) a 97-es bevezetés óta nem változtatták, miközben az építőipari árak az MNB szerint körülbelül a duplájukra emelkedtek. (MNB Éves jelentés 1999; 335 oldal) A statisztika sajnos nem mutatja, de az élőmunka-költségek és az építőanyagárak ennél nagyobb mértékben nőnek. Itt is érvényesül a Balassa-Samuelson hatás. A külkereskedelmi forgalomba nem kerülő javak árai, amelyeket az importverseny kevésbé befolyásol, a felzárkózó gazdaságban jobban növekednek, mint az importversenynek kitett javaké.

Bár a lakásberuházások visszaestek, az épített lakások alapterülete növekedett és nőtt a lakások méretének differenciáltsága. Az épített lakások átlagos négyzetméter adatait és az átlag szórását az 1. ábra mutatja:

 

378_lakasnm.JPG

 

Bérlakás-privatizáció

Magyarországon a 90-es évekre egyedülállóan magas lett a saját tulajdonú lakások aránya. A magas tulajdoni arány kialakításában fontos szerepet játszott az önkormányzati bérlakások privatizációja, aminek következtében minimálisra csökkent az állami és önkormányzati bérlakás-állomány. A bérleményeket kedvező áron lehetett megvásárolni. A vagyontranszfer nagysága számításaim szerint körülbelül 1 765 milliárd forint volt a 2000 év végi áron, amit a lakosság azon negyede kapott, amely a 90-es évek előtt tanácsi vagy állami bérlakásban lakott. A számításnál feltételeztem, hogy az eladott bérlemények átlagosan 45 négyzetméteresek voltak. A többi szükséges adatot a Lakásviszonyok, 1999 című kiadvány 40–41. oldala tartalmazza.

A folyamat eredményeképpen Magyarország a legkisebb bérlakás-szektorral rendelkező országok közé került. Az önkormányzati bérlakások aránya jelenleg 5%, a magán-bérlakásoké 3%, míg Nyugat-Európában a non-profit bérlakás-szektorhoz tartozó állomány aránya 12-40%, a magánbérleté pedig 7-60% között helyezkedik el. A kedvezményes eladások az alábbi következményekkel jártak (Dániel, 1996; 210-211. oldal):

  1. Az önkormányzatok vagyonvesztése több száz milliárd forint, bár ugyancsak több száz milliárd forint elmaradt beruházástól szabadultak meg. Ugyanakkor lehetetlenné vált a bérlakások bevonása az önkormányzatok lakáspolitikájába.
  2. A kedvezményes vásárlás lehetőségével élők közül az alacsonyabb jövedelemötödbe tartozóknak jelentős terhet okoz a vételár törlesztése, hiszen időközben a folyó lakásköltségek a jövedelem százalékában mérve jelentősen megnövekedtek. Ezen felül a lakások esetleges felújítását is nekik kellene finanszírozniuk.
  3. A lakásprivatizáció a társasházak esetében jelentős feszültség forrása lehet, mivel egy lépcsőházon belül különböző tulajdonosi formák élnek együtt. A felújításoknak itt gátat vet a legrosszabb anyagi körülmények között élő lakók teherbíró képessége. (Valkovszky, 2000; 8. oldal)

A bérlakás-privatizáció vesztesei a saját lakással nem rendelkező, többnyire pályakezdő fiatalok, akik a saját lakásvásárlás vagy építés költségeit nem tudják előteremteni. A fejlett országok tapasztalata is azt támasztja alá, hogy a fiatalok számára kedvezőbb megoldást jelenthet a bérlakás, mint a saját tulajdon. Az USA-ban azon háztartások 84%-a lakott bérleményben, ahol a háztartásfő 25 évnél fiatalabb, a 25-35 év közöttieknél ez az arány 56% volt a nyolcvanas évek végén. (Dániel, 1996; 215. oldal)

Az állami támogatások alakulása

A külföldi szakirodalom az állami beavatkozás alábbi lehetőségeit ismeri:

  1. hitelgarancia,
  2. kamattámogatás,
  3. törlesztési támogatás,
  4. a házépítési, lakásvásárlási költségek csökkentése (illetékcsökkentés, vagy forgalmi adóvisszatérítés útján),
  5. ismeretterjesztő segítségnyújtás,
  6. banktámogatás,
  7. bankszabályozás,
  8. indirekt beavatkozás (Calomiris, 1994, 638. oldal)

A magyar állam az elmúlt 10 évben a fent említett támogatásfajtáknak szinte mindegyikét alkalmazta, rendkívül változatos módokon. A 3. táblázatban 3 csoportba sorolva igyekszem ábrázolni a központi költségvetés lakástámogatásait és azok mértékének változásait. A háromszög azt jelzi, hogy a támogatás maximált és értékét nem valorizálják az inflációval. A téglalap esetében valamilyen mértékű korrekció végbement. A mértani ábrák nagysága az egyes támogatásfajták jelentőségét mutatja.

 

378_lakastam.JPG

 

A támogatások első csoportjába olyan támogatások sorolhatók, ahol az igénybevevők körét nem korlátozzák. Ez a kamattámogatásokra is igaz volt, kivéve a 2000 februártól júliusig terjedő időszakot. A kamattámogatások új lakásépítéseket finanszíroztak. A kedvezményes forgóeszköz-hiteleket az új lakásokat építő vállalkozások vehették fel, míg a bérlakásépítési/felújítási támogatásra az önkormányzatok pályázhattak.

A kamattámogatás a 90-es évek elejének uralkodó eszköze volt, és várhatóan az új lakáspolitikában is ennek lesz a legfontosabb szerepe. Az eszköz “újrafelfedezése” azért is érdekes, mivel a 90-es évek közepén nagy fegyverténynek számított, hogy a múltbeli hitelekre jutó kamattámogatásokat fokozatosan sikerült leépíteni. Ennek a támogatási formának ugyanis jellegzetessége, hogy hosszú távú elkötelezettséget jelent az állami költségvetés számára és állománya a költségvetés számára nem szabályozható. 1991-ben a kamattámogatások olyan nagyra növekedtek, hogy az állam egyoldalúan módosította szerződéses kötelezettségeit, amit akkor a rendszerváltás egyediségére hivatkozva az Alkotmánybíróság is szentesített. Ezt a jövőben már várhatóan nem teszi meg, így a kamattámogatási összegek a költségvetés teherbíró képességétől függetlenül alakulnak. A kiadások ugrásszerű növekedésének valószínűsége mindazonáltal kicsi, mivel ellentétben a 90-es évek eleji helyzethez képest, a lakástámogatás nem a piaci és egy alacsony fix kamatláb, hanem egy rögzített marge függvénye. Így a támogatás mértéke elsősorban a nyújtott hitelek volumenétől függ. A támogatás mértékét még korlátozza a támogatás maximális 10 éves időtartama is.

A támogatások második csoportjában az adókedvezmények találhatók; ezekkel az a baj, hogy nehezen mérhetők és hatásuk nehezebben felbecsülhető. A támogatások jelentősége a 90-es évek elejétől csökkent, de jelenleg újra növekszik. 99-től újra visszajött az ÁFA visszatérítés lehetősége, amit korábban azért szüntettek meg, mert számos visszaélés történt vele (nem csak a támogatott körben történő építkezéseknél igényelték vissza), másrészt alanyi jogon járt, a vagyoni helyzettől függetlenül. Az új rendszerben 400 ezer forint ÁFA visszaigénylésére nyílt lehetőség, amennyiben az új lakás építése a méltánylandó lakásigényen belül maradt.

A lakáshitelek törlesztőrészletének személyi jövedelemadó-kedvezménye (a törlesztőrészletek 20%-a, maximum 35 ezer forint) 93 óta változatlan, és reálértéke folyamatosan csökken. Az illetékkedvezmény új elem és az első házvásárlóknak jelent kedvezményt az első lakás megvásárlásakor.

A támogatások harmadik csoportjába tartoznak a meghatározott társadalmi csoportoknak nyújtott kedvezmények. Közös jellemzőjük, hogy a 90-es években értéküket nem korrigálták az inflációnak megfelelően, így jelentőségük egyre inkább csökken. Ezek közül legjelentősebb az építési kedvezmény (korábban szociálpolitikai támogatás), aminek értékét 1994-ig többé-kevésbé valorizálták, 1994-től több lépcsőben jelentősen megemelték. A gyerekszámtól függő új lakás építésére és megvásárlására szolgáló kedvezmény akkoriban egy háromgyermekes család esetében falun egy ház felépítését teljes egészében fedezte. A kedvezménnyel való visszaélések miatt a hozzájutást 1996-tól szigorították, de értékei azóta is változatlanok. A bekövetkezett árrobbanás miatt ma egy új lakás töredékét képes fedezni. 1999-től az építési kedvezmény fele bővítésre is felhasználható.

A szociális lakástámogatást a bérlakás-fenntartási támogatáshoz hasonlóan az önkormányzatok kapják, hogy a szociálisan rászorult rétegek lakásgondjait enyhítsék. 1999-től a személyi jövedelemadóból normatív módon visszaosztásra kerülő rész egyik szempontja is az adott önkormányzat lakásellátottsága. Ezen a címen 15,6 milliárdot tervezett juttatni a kormány, a táblázatomban azért nem szerepel, mivel az önkormányzatnak nem kötelező ezt a részt lakástámogatásra fordítania.

Az akadálymentesítési támogatás, amelynek mértéke új lakás építése esetén 250 ezer forint, meglevő lakásnál 150 ezer forint, 1991-óta változatlan.

A lakástámogatások alakulását és jogcímeit a 4. táblázat mutatja.

4.sz. táblázatA központi költségvetésből finanszírozott támofgatások összegei és reálértékük változásai
Lakástámogatási forma
1900 19911992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000*
Magánerős építés és kamattámogatás
25,7
21,6
58,6
50,3
61,5
59,9
51,2
53,2
43,0
41,1
71,4
Lakásalap 44,5
30,6
         
Forgóeszköz hitel kedvezmény   2,8
1,1
2,1
1,9
0,1
1,4
2,0
   
Lakáskötvény kamat
  0,7
5,3
5,0
2,9
25,7
23,3
17,1
14,8
11,1
7,7
Lakáskötvény tőke
   6,2
  5,5
5,5
5,5
5,6
5,5
5,5
Önkormányzatoknak    2,2
10,0
10,0
12,7
     
Fiatalok 1. lakás
   5,0
        
Kamatkiegészítés      4,2
8,0
6,3
    
Állami gondozottak
         0,2
0,6
 
Adósságkezelési támogatás          0,4
0,4
Költségvetési szervektől  1,7
1,7
1,5
1,5
2,1
1.7
3,8
3,0
3,2
4,2
Össz. közvetlen tám.
70,257,4
80,1
69,9
82,0
114,0
89,4
81,6
81,0
77,1
105,7
SZJA kedvezmény      1,2 1,2
1,4 1,3
1,8
Illeték kedvezmény         2,5 3,0
Öszesen70,2 57,4
80,1
69,9
82,0
114,0
90,6
82,8
82,4
80,9 110,5
Infláció (%)
28,9 35,0 23,0
22,5
18,8
28,2
23,6
18,3
14,3
10,0
10,1
Mai áron
657 360
372
260
253
296
183
136
114
98
122
GDP %
3,6 2,5
3,1
2,2
2,1
2,3
1,5
1,1
0,9
0,8
0,9

* terv

Forrás: a költségvetések végrehajtásáról szóló törvények

 

Ahogy a táblázatból is látható, a támogatások reálértéke az elmúlt évtizedben folyamatosan csökkent, ez alól paradox módon a Bokros-program éve, 1995 a kivétel, amikor is a lakásépítési kedvezmény bevezetése miatt a kifizetések ugrásszerűen növekedtek. Mind a GDP %-ban, mind reálértékben a támogatások fokozatosan csökkennek.

A lakástámogatások reálértékének alakulása szoros kapcsolatban volt az újonnan használatba vett lakások számának alakulásával, ami nem csoda, hiszen, mint láttuk, a kedvezmények jó része új lakás vásárlásához kapcsolódott. Az új lakáshoz kapcsolódó támogatások és a lakásépítések száma között a korreláció 81%. Mivel a lakástámogatások összege is csökkent, csökkent az építkezések száma is. A használatba vett lakások és a kiadott építési engedélyek számát az alábbi grafikon mutatja:

 

378_lakep.JPG

 

A lakáshitel-rendszer fejlődése

A fentiekből is látható, hogy a lakástámogatási rendszerünk a 90-es években érvényesülő tendenciához képest visszafordult a 80-as évek végén és a 90-es években érvényesülő formákhoz. A visszafordulás azonban nem egyértelműen kedvezőtlen. A kamattámogatás ugyanis egy olyan támogatási forma, amely a támogatás összegének többszörösét képes a lakásfinanszírozásba becsatornázni. A kamattámogatás nyújtásának módja elősegíti és ösztönzi a piaci lakáshitelezés megerősödését. A lakáshitelek állománya 2000 folyamán 70%-kal növekedett. A támogatás elsősorban a jelzáloglevéllel fedezett hitelek kibocsátását ösztönzi. A jelzáloglevél úgy nyújt hosszú távú forrást a lakáshitelek finanszírozására, hogy a megvásárlóinak nem kell lemondaniuk a pénzükről. Mivel a papír likvid, a másodlagos piacon értékesíthetik. A jelzáloglevelek megjelenése erősíti a magyar tőkepiacot, új kockázat és hozam szempontjából az állampapírok és a vállalati kötvények között lévő instrumentummal gazdagítva azt. A jelzáloglevelet árfolyamának segítségével kapott piaci hozam pedig jól informálja a bankokat és segít lakáshiteleik beárazásában. Az új kamattámogatási rendszer felkeltette a bankok érdeklődését is. Jelenleg 15 különböző hitelintézet kínál lakáshiteleket és az OTP 1999-ig élvezett dominanciája megszűnőben van, jelenleg (2000 vége) már csak a kiadott lakáshitelek 58%-át birtokolja. A bankok közötti kamatverseny a piaci (nem támogatott) lakáshitelek kamatlábait is levitte. A reálkamatláb az 1999-es 10%-hoz képest felére zsugorodott.

Természetesen az olcsó hitelek előnyeit elsősorban a módosabb rétegek élvezhetik.

Javaslatok, észrevételek

A fentiekben igyekeztem értékelni a 90-es években alkalmazott lakástámogatási formákat. Az elemzésből megállapítható, hogy a jelenleg érvényes rendszer hatékonyabb és piackonformabb az előzőeknél, mivel a támogatás sokszorosát képes mozgósítani a lakáscél biztosítása érdekében és elősegíti a jelzáloghitelezés fejlődését. Mindazonáltal szociálisan igazságtalan és a negatív reálkamatok hosszabb távon számos fentebb már említett problémát okozhatnak. Ezért a lakástámogatásban alapvető változtatásokra van szükség.

1. A kiegészítő kamattámogatás mértékét mérsékelni kell, hogy a hitelkamat magasabb legyen a hosszú távú állampapírok hozamainál. A pozitív reálkamatokkal a káros hatások jó része kivédhető, a költségvetés terhe csökkenthető. A kamattámogatás kedvezményezettjeinek körét nem csak az új építkezésekre, de a bővítésekre is ki kell terjeszteni, amivel lehetőség nyílna arra, hogy a szegényebb rétegek is megoldhassák minőségi lakásproblémáikat. Mivel a bővítés új szobák kialakításával is járna, a használt lakások árát véleményem szerint nem emelné jelentősen ez az intézkedés. A támogatás összege ugyanis a bővítés költségeit is csak részben fedezi. Egyébként is indokolatlannak tartom, hogy lakásszövetkezetek felújításra igénybe vehetik a kedvezőbb támogatási formákat, míg magánszemélyek nem.

2. A normatív célzott támogatások mértékét növelni kell, és értékét a továbbiakban valorizálni szükséges, mivel ellenkező esetben fontos társadalmi csoportok (szegény többgyerekesek, súlyosan fogyatékosok) támogatás nélkül maradnak. A támogatás nagyságát csak az önkormányzatokra bízni nem lehet, mivel különböző gazdasági helyzetben vannak és nem képesek országosan egyformán támogatni a rászorulókat. A célzott támogatások további előnye, hogy mértékük a költségvetés mindenkori helyzetének függvényében változtatható.

3. Az adórendszerbe épülő kedvezményeket fokozatosan meg kell szüntetni, mivel nem mérhető támogatásokról van szó.

4. A bérlakások építése továbbra is kiemelt feladat legyen. A bérlakás-szektor növelése két okból is fontos. Egyrészt a legelesettebb rétegek lakáshoz juttatása, másrészt a jelzáloghitelezés hatékony működése miatt. Az ingatlan végrehajtások sokkal zökkenőmentesebben történhetnek meg, ha a kilakoltatott adósoknak felajánlható bérlakás. A gyorsított végrehajtás növeli a fedezet biztonságát és a kockázat mérséklésén keresztül csökkenti a hitelkamatlábat.

Irodalomjegyzék

Calomiris, Kahn, Longhofer: Housing-Finance Intervention and Private Incentives: Helping Minorities and the Poor Journal of Money, Credit and Banking August, 1994 (Part 2.)

1988/106 MT rendelet a lakáscélú támogatásokról Magyar Közlöny 1988. XII. 26.

1990/16 MT rendelet a lakáscélú… Magyar Közlöny 1990. I. 31.

1990/109 Kormányrendelet a lakás… Magyar Közlöny 1990. XII. 20.

1990/CIV. törvény a Magyar Köztársaság 1991. évi állami költségvetéséről Magyar Közlöny 1990. XII. 30.

1993/136 Kormányrendelet a lakáscélú támogatásokról… Magyar Közlöny 1993. X. 7.

1994/141 Kormányrendelet a lakáscélú támogatásokról… Magyar Közlöny 1994. XI. 2.)

1993/CI. törvény a magánszemélyek jövedelemadójáról… Magyar Közlöny 1993. XII. 31.

1996/96 Kormányrendelet a lakáscélú támogatásokról … Magyar Közlöny 1996. VII. 10.

Támogatásokról szóló táblázathoz: 1991/XLII; 1992/LXII; 1993/XCVIII; 1994/XCVI; 1995/CIV; 1996/CIX; 1997/CXI; 1998/XLVIII; 1999/CV; 1998/XC; 1999/CXXV törvények

1998/96 Kormányrendelet a szociálisan hátrányos helyzetben lévők adósságterhének enyhítéséről és lakhatási körülményeinek javításáról Magyar Közlöny 1998 V. 13.

Mayo-Angel: Housing: Enabling Markets to Work A World Bank Policy Paper 1993 április

Dániel Zsuzsa: Lakástámogatás és társadalmi újraelosztás Közgazdasági Szemle 1997. október 848–877. oldal

Kertész György: Közepes osztályzat Figyelő 2001/26. szám 15–18. oldal

Hegedűs-Várhegyi: A lakásfinanszírozás válsága a kilencvenes években Közgazdasági Szemle 1999. február 101–120. oldal

Bertrand Renaud: Housing finance in transition economies Policy Research Working Paper 1996 június

Lakásviszonyok 99 I-II KSH Társadalomstatisztikai Füzetek 27–28.

Jegyzetek

1 Az ÁFA visszatérítési támogatás mértéke a megfizetett ÁFA 60%-a, maximum 400 ezer forint, ha a vásárolt vagy épített lakás a méltánylandó lakásigényen belüli.

Fiatal házaspárok (egyik tagja sem töltötte be a 35. életévét) esetében az első lakás vásárlásakor a fizetendő illeték 50%-át, de maximum 40 eFt-ot enged el az állam, ha az adott lakás nem került 8 millió forintnál többe.

2000. február 1-jén a kormány a lakáscélú támogatásokról szóló 1988/106 MT rendeletet módosította, mely megszüntette a korábbi állami kamattámogatást és két új támogatási formát vezetett be, a jelzáloglevelek kamattámogatását és a kiegészítő kamattámogatást. Az alábbiakban a 2000 év végi támogatásmértékeket mutatom be.

A jelzáloglevelek kamattámogatása a Földhitel és Jelzálogbank Rt. (FHB) által kibocsátott jelzáloglevelekre ad 3%-os kamattámogatást, olcsóbbá téve a bank rendelkezésére álló forrásokat. A támogatás időtartama a jelzáloglevél futamideje, de legfeljebb 5 év. A támogatott forrásokat csak körülhatárolható hitelcélokra lehet fordítani. Ezek:

  1. új és használt lakás vásárlása, építése,
  2. lakás bővítése,
  3. lakás korszerűsítése,
  4. többlakásos épületek közös tulajdonban álló részeinek felújítása.

Az egyes hitelek maximális összege 30 millió forint lehet, a kamat a jelzáloglevél kamatát a támogatás időtartama alatt legfeljebb 1,5%-al haladhatja meg. (Azaz a támogatással együtt 4,5%-os lehet a kamatmarge.) Induláskor az FHB Rt. ötéves fix kamat esetén 13,5%-os kamatot, egyéves fix kamat esetén 16,5%-os kamatot alkalmazott, ami októberig jelentősen csökkent, 12,8%-ig. Mivel az FHB-nak nincs kiterjedt fiókhálózata, a konstrukciót ügynökök útján, illetve konzorciális megállapodás alapján nyújtja. A két forma között a kockázatmegosztásban és a díjazásban van különbség. Ha az FHB ügynökeként vesz részt a bank a hitelek folyósításában, akkor a hitelezéssel kapcsolatos teljes kockázatot az FHB vállalja, amiért a hitelintézet egyszeri folyósítási díjat és a kezelés után a hitelállomány %-ában kifejezett kezelési díjat kap. Konzorciális hitelnyújtás esetén a hitelkockázat egy részét vagy egészét a hitelintézet vállalja magára, cserében a kamatjövedelem – amit a 3%-os kamattámogatás, az 1,5%-os állami támogatás, valamint az alkalmazott egyéb hitelezéssel összefüggő díjak alkotnak – a hitelintézetnél marad.

A kiegészítő kamattámogatás igénybevételének lehetősége szűkebb. A hitelt új lakás építésére és értékesítés céljából épült lakás megvásárlására lehet fordítani.

A támogatást legfeljebb 10 millió forint összegű hitelintézeti kölcsönre lehet igénybe venni a törlesztés első 10 évében. A támogatás mértéke az éves, illetve ötéves futamidejű állampapírok hozamának 4 százalékponttal csökkentett értéke vagy 5,5 százalékponttal csökkentett mértéke, ha mögötte az FHB által kibocsátott jelzáloglevelek állnak. A hitelt azok a hitelintézetek folyósíthatják, akik beleegyeznek abba, hogy hiteleik kamata az állampapírok hozamát 4%-kal nem haladja meg. (Így a hitelfelvevők gyakorlatilag az állampapírok hozamának megfelelő kamattal vehetnek fel hitelt). Jelenleg ezen hitelek kamatlába 6,75–7% a különböző bankoknál.

Az állam a hitelek visszafizetésére 80% garanciát vállal.

A kiegészítő kamattámogatást 2001 januárjától bérlakás vagy értékesítés céljára épített lakásra is fel lehet használni.

Eszmélet folyóirat, 51. szám (2001. ősz)